导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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